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李也文旅成立于2007年,是一家成功引入專業管理咨詢體系的旅游外腦機構,15年專注于旅游產業服務領域,足跡遍布全國400多個城市,擁有豐富的實戰經驗及成功案例,是業界兼顧專業軟實力,管理咨詢硬實力的公司之一,也是業界口碑較好的管理咨詢類旅游服務商。<more>

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李也文旅赴山西呂梁,實地調研蒼兒會生態旅游區

李也文旅赴山西呂梁,實地調研蒼兒會生態旅游區

2018年11月29日至12月1日,李也文旅團隊在蒼兒會項目高總及相關工作人員全程陪同下,對蒼兒會生態旅游區進行了深度調研考察;并于12月1日與蒼兒會賈董事長、曹總及相關負責人就現階段啟動項目選址和方向進行了會議交流。考察中,由蒼兒會項目團隊和李也文旅團隊共同組成的工作營小組對蒼兒會項目基地整體風貌、三道川重點待選地塊和村落、二道川產業資源和發展現狀進行了全面走訪和調研。隨著考察溝通的深度了解,就前期溝通中關于基地選址的等重要問題和考察調研的基本情況,李也文旅在會議上提出了對于備選地塊的建議、地形分析、區位分析、劃線建議和可能催在的問題。經由雙方意見交換,對現階段待啟動項目土豆主題小鎮和軍事拓展基地進行了選址協定。近年來,特色小鎮作為一種比較受歡迎的旅游產品而遍布全國,吸引了大量投資;在旅游扶貧的政策引導下,越來越多的投資商開始聚焦項目與當地產業經濟融合發展的道路。蒼兒會生態旅游項目位于呂梁山,基地溝壑縱橫,村落沿山脈谷地自然聚集,居民規模小,社會生產生活水平相對發展較慢;不可忽視的是其山脈物種資源豐富,生態環境優美,夏秋涼爽宜人,是山西避暑旅游和生態休閑文旅開發的寶地;隨著離祁高速的開通,相信文水縣呂梁山脈區域將迎來更好的發展機遇。如何在此基礎上,進行文旅核心項目深度策劃、旅游配套功能體系化規劃和當地產業轉型升級是李也文旅需要解決的問題,李也文旅的專家團隊對此進行了全面的研究和探索。李也文旅認為:考慮到本項目的戰略布局、資源情況和文化沉淀,應該放大劉胡蘭和其他紅色文化基因、輕微改造自然生態風貌、市場角度設計亮點項目、深度規劃地方產業要素、有序啟動整體生態旅游區的核心項目落地,實現從零開始的生態旅游區大戰略。在考察交流結束,甲方領導對李也文旅工作精神和項目團隊進行了肯定,并表示要加快合作、保證高質量的作業進程。

文旅地產項目投資常見風險

文旅地產項目投資常見風險

文旅地產其實在國內由來已久,但是想要經營成功卻很不容易。中國知名文旅機構上海李也文旅策劃部負責人認為國內的文旅地產現狀,名義上是以文旅為主,而實際上盯的還是住宅用地,所謂“投資是否賺錢,70%靠拿地”就是指在土地獲取時,政府能否給予足夠多的住宅用地予以平衡項目投入。那么無論是哪家國內開發商進行投入開發,事先必須對能夠給予的住宅用地規模進行核算評估。這個概念是風控上的大概念,脫離了土地規模平衡,以國內文旅地產開發商的運營能力現狀是幾乎沒有能夠生存下來的。所以在先期的上會過程中,作為風控、法務人員務必要對此予以高度重視,必須在前期對此進行提示,以避免后期不斷出現的現實慘況。其次鑒于文旅地產用地大部分位于郊區,多數情況下會存在使用農用地的情形。為避免歧義,農用地的定義是指【中華人民共和國國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017)】中所述。以該版標準中的農用地在使用時,常常會產生先行土地流轉其經營使用權,在獲得使用權后方可使用進行文旅地產開發。 2017年我國土地承包法修正案草案已提請十二屆全國人大常委會第三十次會議初次審議。草案明確,國家依法保護農村土地承包關系穩定并長久不變,為給予農民穩定的土地承包經營預期,耕地承包期屆滿后再延長三十年。此次土地承包法修改的主要內容,包括所有權、承包權、經營權“三權分置”,穩定農村土地承包關系并長久不變,土地經營權入股,維護進城務工和落戶農民的土地承包權益等七方面內容。雖然是草案,但是其中這個“三權分置”值得各位密切關注,所謂三權分置是指形成所有權、承包權、經營權三權分置,經營權流轉的格局。即:所有權仍歸村集體,承包權仍歸農民個人,使用權可以由使用人進行占有、使用、收益,這對于文旅地產來說是非常重要的。三權分置實質是在一種邏輯層面概念,目的是為了盤活農業土地又不觸碰法律基礎的變通方式。三權分置被譽為文旅地產重大制度創新,從理論上為農業土地流轉建立了制度基礎。但是在實踐中仍需檢驗論證。在此進行敘述,是為了各位有一個思想準備,一旦該草案通過,土地的使用將迎來重大突破。屆時文旅地產商應當著重關注四個問題:首先是地上物權屬關系的界定,其次是集體土地上市渠道如何解決,再次是集體土地使用年限如何界定,最后是集體土地利益分配。在文旅地產投資中,往往土地上會有林地,首先對于土地上的林地屬性應當進行確認,尤其是生態公益林,是國家級還是地方級,是特殊公益生態林還是重點生態公益林。這種林地通常不能改變用途、不可移植、變更,甚至不可使用,而地方政府在出讓土地時往往對該林地的性質不會說清,實踐中大量的文旅地產開發商在接手后處于被動狀態,無法開發利用,甚至要變更項目布局和動線,造成了開發成本的激增。

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